유닛 구성과 Unit Mix

셀프스토리지의 수익은 단순히 유닛 수에서 나오지 않는다.
어떤 크기의 유닛을 얼마나 가지고 있는지,
그 유닛들이 지역 수요와 맞는지가 수익 구조를 만든다.

유닛 수만 보면 부족하다

셀프스토리지 매물을 볼 때 가장 먼저 눈에 들어오는 숫자는 유닛 수다. 80개 유닛, 150개 유닛, 300개 유닛 같은 숫자는 시설 규모를 쉽게 보여준다.

그러나 유닛 수만으로 셀프스토리지의 가치를 판단하면 부족하다. 같은 150개 유닛이라도 어떤 크기의 유닛이 많은지, 작은 유닛과 큰 유닛의 비율이 어떤지, climate-controlled unit이 있는지, RV/boat storage가 포함되어 있는지에 따라 수익 구조는 달라진다.

셀프스토리지에서 중요한 것은 단순한 문 개수가 아니다. 중요한 것은 그 문 뒤의 공간이 실제 지역 수요와 맞는지이다.

Unit Mix란 무엇인가

Unit mix는 셀프스토리지 시설 안에 어떤 크기와 형태의 유닛이 어떤 비율로 구성되어 있는지를 말한다.

한인들에게 unit mix라는 말은 낯설 수 있다. 그러나 개념은 어렵지 않다. 셀프스토리지 시설 안에 어떤 크기의 보관 공간이 얼마나 섞여 있는지를 말한다.

예를 들어 어떤 시설은 5x5, 5x10 같은 작은 유닛이 많을 수 있다. 다른 시설은 10x10, 10x15, 10x20 같은 중대형 유닛이 중심일 수 있다. 또 어떤 시설은 일반 drive-up unit과 climate-controlled unit, RV/boat parking, boat storage, trailer storage가 함께 있을 수 있다.

이 조합이 바로 unit mix다. 쉽게 말하면 셀프스토리지의 “방 구성”이다. 아파트에서 studio, 1-bedroom, 2-bedroom의 비율이 중요한 것처럼, 셀프스토리지에서는 작은 유닛, 큰 유닛, 차량 보관 공간의 비율이 중요하다.

Unit mix는 시설의 고객층과 수익 구조를 보여준다. 작은 유닛이 많으면 아파트 거주자, 학생, 단기 보관 수요와 연결될 수 있다. 큰 유닛이 많으면 가정 이사, 가구 보관, contractor, 소규모 사업자 수요와 연결될 수 있다.

따라서 unit mix는 단순한 건물 배치가 아니라 그 지역의 수요 구조를 반영하는 투자 지표다.

작은 유닛과 큰 유닛

작은 유닛은 보통 5x5, 5x10, 10x5 같은 크기다. 이런 유닛은 박스, 서류, 작은 가구, 계절 물품, 개인 물품을 보관하는 데 사용된다.

작은 유닛은 임대료가 낮아 보일 수 있지만, square foot당 rent는 큰 유닛보다 높을 수 있다. 고객이 부담하는 월 rent가 작기 때문에 가격 저항이 상대적으로 낮을 수도 있다.

큰 유닛은 10x10, 10x15, 10x20, 10x30 같은 크기다. 이사 짐, 가구, 장비, 사업 재고, contractor equipment, vehicle storage에 가까운 용도로 사용될 수 있다.

큰 유닛은 월 rent 총액이 높을 수 있지만, square foot당 rent는 작은 유닛보다 낮을 수 있다. 또한 큰 유닛을 필요로 하는 고객층은 지역에 따라 다르다.

작은 유닛이 좋은가, 큰 유닛이 좋은가가 아니라, 그 지역에서 어떤 크기의 공간을 사람들이 실제로 원하는가가 중요하다.

Square Foot 기준으로 보아야 한다

셀프스토리지를 볼 때는 유닛 수와 함께 rentable square feet를 보아야 한다. Rentable square feet는 실제로 고객에게 임대할 수 있는 보관 면적이다.

예를 들어 100개 유닛이 있는 시설이라도 대부분이 작은 유닛이면 rentable square feet는 크지 않을 수 있다. 반대로 유닛 수는 적어도 큰 유닛이 많으면 임대 면적은 클 수 있다.

또한 시설 전체 면적과 rentable square feet는 다르다. 내부 도로, drive aisle, office, setback, drainage area, utility area, gate access, landscaping, 비임대 공간은 수익을 직접 만들지 않는다.

따라서 투자자는 단순히 land size나 building size만 볼 것이 아니라, 실제 rent를 만드는 rentable square feet가 얼마인지 보아야 한다.

Unit Mix와 지역 수요

좋은 unit mix는 지역 수요와 맞아야 한다. 아파트가 많은 지역에서는 작은 유닛과 climate-controlled unit 수요가 강할 수 있다. 단독주택이 많은 교외지역에서는 가구, garage overflow, RV/boat/trailer storage 수요가 더 중요할 수 있다.

대학 주변에서는 학생들의 단기 보관 수요가 있을 수 있다. 군부대 주변에서는 이동이 잦은 군인 가족 수요가 있을 수 있다. 성장하는 교외지역에서는 이사와 신규 주택 입주 수요가 있을 수 있다.

contractor와 소규모 사업자가 많은 지역에서는 10x15, 10x20, drive-up unit, vehicle access, trailer parking 수요가 중요할 수 있다.

따라서 unit mix를 볼 때는 단순히 시설 내부만 보아서는 안 된다. 주변 주거 형태, 경제 활동, 도로 동선, 경쟁 시설의 유닛 구성까지 함께 보아야 한다.

Occupancy가 말해주는 것

Unit mix를 판단할 때 occupancy는 중요한 단서가 된다. 하지만 전체 occupancy만으로는 부족하다.

전체 occupancy가 90%라고 해도, 작은 유닛은 모두 차 있고 큰 유닛은 비어 있을 수 있다. 또는 큰 유닛은 부족한데 작은 유닛이 남아 있을 수 있다.

이런 경우 전체 occupancy만 보면 시설이 안정적으로 보이지만, 실제로는 unit mix가 지역 수요와 완전히 맞지 않을 수 있다.

투자자는 가능하다면 유닛 크기별 occupancy, 유닛 크기별 rent, 유닛 크기별 대기 수요를 확인해야 한다. 어떤 크기의 유닛이 빨리 임대되고, 어떤 크기의 유닛이 오래 비어 있는지 보아야 한다.

좋은 occupancy는 전체 숫자가 아니라, 필요한 유닛이 제대로 임대되고 있다는 신호여야 한다.

Rent Roll과 Unit Mix

Rent roll은 셀프스토리지의 현재 수익 구조를 보여주는 중요한 자료다. 어떤 유닛이 얼마에 임대되어 있는지, 공실이 얼마나 있는지, 장기 고객과 신규 고객의 rent 차이가 있는지 확인할 수 있다.

오래된 시설에서는 기존 고객이 오래전 낮은 rent로 계속 사용하고 있을 수 있다. 이 경우 broker는 rent를 시장 수준으로 올리면 수익이 증가할 수 있다고 설명할 수 있다.

이것이 value-add 기회일 수도 있다. 그러나 rent 인상은 자동으로 성공하지 않는다. rent를 올리면 일부 고객은 나갈 수 있고, 경쟁 시설로 이동할 수 있으며, 지역 시장이 높은 rent를 받아들이지 못할 수도 있다.

따라서 rent roll을 볼 때는 현재 rent와 market rent의 차이뿐 아니라, 그 차이를 실제로 줄일 수 있는지 판단해야 한다.

Climate Control과 Unit Mix

Climate-controlled unit은 unit mix에서 중요한 요소가 될 수 있다. 특히 도시지역, 고소득 지역, 습도나 온도 변화가 큰 지역에서는 climate control 수요가 있을 수 있다.

이런 유닛은 일반 drive-up unit보다 높은 rent를 받을 수 있다. 그러나 건축비, HVAC, 전기료, 유지보수 비용이 더 들어간다.

따라서 climate control은 단순히 프리미엄 기능으로만 보면 안 된다. 지역 고객이 높은 rent를 지불할 의사가 있는지, 주변 경쟁 시설은 어떤 상품을 제공하는지, 운영비를 감당한 뒤에도 NOI가 충분한지 확인해야 한다.

어떤 시장에서는 climate control이 강점이 될 수 있지만, 어떤 시장에서는 과도한 비용이 될 수도 있다.

RV/Boat Storage와 토지 활용

일부 셀프스토리지 시설은 일반 유닛 외에 RV, boat, trailer, vehicle storage를 제공한다. 특히 텍사스와 남부 지역에서는 이런 수요가 중요할 수 있다.

RV/boat storage는 넓은 토지를 사용한다. open parking, covered parking, enclosed unit에 따라 투자 비용과 rent 수준이 다르다.

토지가 충분하고, 도로 접근이 좋고, 차량 회전 공간이 넓고, 주변에 RV와 boat owner가 많다면 이런 storage는 추가 수익원이 될 수 있다.

그러나 토지의 다른 사용 가능성도 함께 보아야 한다. 같은 토지에 일반 storage building을 지을 수 있는지, RV park로 확장할 수 있는지, commercial pad로 나눌 수 있는지, 또는 나중에 subdivide가 가능한지 검토해야 한다.

잘못된 Unit Mix의 리스크

Unit mix가 지역 수요와 맞지 않으면 운영이 어려워질 수 있다. 예를 들어 작은 유닛 수요가 약한 지역에 작은 유닛이 너무 많으면 공실이 늘어날 수 있다.

반대로 contractor와 사업자 수요가 강한 지역인데 큰 drive-up unit이나 trailer access가 부족하면 좋은 수요를 놓칠 수 있다.

Climate-controlled unit을 너무 많이 만들었는데 고객이 높은 rent를 내지 않는 시장이라면, 높은 건축비와 운영비를 회수하기 어려울 수 있다.

RV/boat storage가 잘될 것으로 보고 넓은 야드를 만들었지만, 주변 수요가 약하거나 경쟁이 많으면 토지를 비효율적으로 사용하는 결과가 될 수 있다.

따라서 unit mix는 개발 단계에서도 중요하고, 기존 시설 인수 단계에서도 중요하다.

Unit Mix와 Value-Add

기존 셀프스토리지 시설에서는 unit mix가 value-add 기회가 될 수 있다. 사용하지 않는 토지에 추가 유닛을 만들거나, 일부 공간을 RV/boat storage로 바꾸거나, 오래된 유닛을 개선하거나, rent 구조를 재조정할 수 있다.

그러나 value-add는 자동으로 실현되는 가치가 아니다. 추가 건설 비용, permit, drainage, fire access, utility, security, gate system, 시장 rent, 경쟁 시설을 모두 검토해야 한다.

Broker가 pro forma에서 높은 수익률을 보여줄 때, 그 숫자 뒤에는 보통 unit mix 개선, rent 인상, occupancy 상승, 비용 절감 같은 가정이 들어 있다.

투자자는 이 가정이 현실적인지, 얼마의 자본과 시간이 필요한지, 그리고 실패했을 때 현재 수익으로 버틸 수 있는지 확인해야 한다.

Unit mix 개선은 기회일 수 있지만, 그 기회를 현실로 만드는 것은 오너의 자본과 실행 능력이다.

Korvest Lab의 관점

Korvest Lab은 셀프스토리지의 unit mix를 단순한 시설 정보로 보지 않는다. Unit mix는 지역 수요, 현재 수익, 미래 value-add, 그리고 exit plan을 연결하는 핵심 구조다.

좋은 unit mix는 현재 고객이 원하는 공간을 제공한다. 동시에 나중에 rent를 조정하거나, 일부 공간을 전환하거나, 추가 개발을 통해 가치를 높일 수 있는 선택권을 남긴다.

그러나 잘못된 unit mix는 투자자를 묶어둘 수 있다. 팔기도 어렵고, 고치기도 어렵고, 운영해도 수익이 충분하지 않은 구조가 될 수 있다.

그래서 셀프스토리지를 볼 때는 유닛 수보다 먼저 그 유닛들이 어떤 수요를 반영하고 있는지 보아야 한다.

다음 장으로

이 장에서는 셀프스토리지의 유닛 구성과 unit mix를 살펴보았다. 셀프스토리지의 가치는 단순한 유닛 수가 아니라, 어떤 크기의 공간을 어떤 고객에게 임대할 수 있는지에서 나온다.

그러나 유닛 구성이 좋아도 운영 시스템이 약하면 rent를 제대로 받을 수 없고, delinquency가 늘어나고, 고객 관리가 흔들릴 수 있다.

다음 장에서는 셀프스토리지의 운영 구조와 관리 방식을 다룬다.
셀프스토리지는 단순해 보이지만, 운영 시스템이 수익을 지킨다.