셀프스토리지란 무엇인가?

셀프스토리지는 단순한 창고가 아니다.
개인, 가정, 소규모 사업자가 필요한 만큼 공간을 빌려
물건과 장비를 보관하는 공간 기반 특수 부동산이다.

셀프스토리지의 기본 정의

셀프스토리지는 말 그대로 이용자가 스스로 물건을 보관하고 꺼낼 수 있는 임대형 보관 공간이다. 미국에서는 self-storage, mini-storage, storage facility, storage unit 같은 표현이 함께 사용된다.

가장 일반적인 형태는 여러 개의 작은 유닛이 나란히 있는 시설이다. 각 유닛에는 번호가 붙어 있고, 이용자는 자신의 유닛을 월 단위로 임대한다. 유닛 안에는 가구, 박스, 계절 장비, 사업 물품, 공구, 서류, 재고, 개인 물품 등을 보관할 수 있다.

셀프스토리지는 호텔처럼 하루 단위로 머무는 공간도 아니고, 아파트처럼 사람이 사는 공간도 아니다. 또한 대형 warehouse처럼 기업 물류를 처리하는 공간도 아니다. 셀프스토리지는 개인과 소규모 사업자가 필요한 만큼 빌리는 작은 외부 공간이다.

누가 셀프스토리지를 사용하는가

셀프스토리지 이용자는 다양하다. 가장 흔한 이용자는 개인과 가정이다. 이사, 결혼, 이혼, 은퇴, 집 수리, downsizing, 자녀의 독립, 부모의 사망, 군 복무, 직장 이동 같은 변화가 있을 때 임시 또는 장기 보관 공간이 필요해진다.

어떤 사람은 몇 달만 이용한다. 어떤 사람은 몇 년 동안 계속 이용한다. 처음에는 임시 보관으로 시작했지만, 시간이 지나면서 생활의 일부가 되는 경우도 있다.

소규모 사업자도 중요한 이용자다. 온라인 판매자, contractor, landscaper, electrician, plumber, cleaning business, event business, small retailer 등은 비싼 warehouse나 retail space를 빌리기 전에 셀프스토리지 유닛을 사용할 수 있다.

이런 점에서 셀프스토리지는 개인 생활과 소규모 경제 활동이 만나는 공간이다.

셀프스토리지의 기본 구성 요소

셀프스토리지 시설은 여러 요소가 결합되어 만들어진다. 첫째는 토지다. 셀프스토리지는 결국 땅 위에 만들어진 자산이다. 도로 접근성, 주변 인구, 주거지역과의 거리, 상업도로 노출, 배수, 확장 가능성이 중요하다.

둘째는 유닛이다. 유닛은 이용자가 실제로 빌리는 개별 공간이다. 5x5, 5x10, 10x10, 10x15, 10x20 같은 다양한 크기가 있고, 각 크기별 수요와 rent가 다르다.

셋째는 접근성과 동선이다. 이용자는 차량을 몰고 들어와 자신의 유닛 앞이나 근처까지 접근해야 한다. 내부 도로가 좁거나 회전이 어렵거나, gate 접근이 불편하면 이용 만족도와 운영 효율이 떨어질 수 있다.

넷째는 보안이다. fence, gate, keypad, camera, lighting, lock system, office presence 등이 중요하다. 셀프스토리지는 사람이 살지 않는 공간이기 때문에 이용자는 자신의 물건이 안전하게 보관된다는 신뢰를 가져야 한다.

다섯째는 운영 시스템이다. 임대 계약, 결제, delinquency 관리, gate access, 유닛 배정, 퇴거, auction, maintenance, 고객 문의 대응이 필요하다.

Drive-Up Storage와 Indoor Storage

셀프스토리지에는 여러 형태가 있다. 가장 익숙한 형태는 drive-up storage다. 이용자가 차량을 유닛 앞까지 몰고 가서 문을 열고 물건을 넣거나 꺼낼 수 있는 구조다.

Drive-up storage는 단순하고 이해하기 쉽다. 건축비가 비교적 낮고, 이용자가 큰 물건을 옮기기 편하다. 가구, 장비, 공구, 박스, 사업 재고 등을 보관하는 데 적합하다.

Indoor storage는 건물 안에 유닛이 배치된 형태다. 이용자는 복도, 엘리베이터, cart 등을 이용해 자신의 유닛에 접근한다. 도시지역이나 고밀도 지역에서 이런 형태가 많다.

Indoor storage는 climate control과 결합되는 경우가 많다. 온도와 습도에 민감한 물건을 보관할 수 있기 때문에 일반 drive-up unit보다 높은 rent를 받을 수 있다.

그러나 indoor storage는 건축비와 운영비가 더 높을 수 있다. HVAC, 조명, 복도, 엘리베이터, 보안, 건물 관리가 필요하기 때문이다.

Climate-Controlled Unit

Climate-controlled unit은 온도와 습도를 일정 수준으로 관리하는 보관 공간이다. 지역과 시설에 따라 기준은 다르지만, 일반적으로 외부 온도 변화와 습도 영향을 줄이는 것이 목적이다.

이런 유닛은 가구, 전자제품, 서류, 의류, 악기, 미술품, 사진, 사업 재고 등 온도와 습도에 민감한 물건을 보관하는 데 사용된다.

Climate-controlled unit은 일반 유닛보다 높은 rent를 받을 수 있다. 하지만 그만큼 건축비, 전기료, HVAC 유지보수, 보험, 관리 비용이 더 들어갈 수 있다.

따라서 투자자는 climate control이라는 단어만 보고 좋은 시설이라고 판단하면 안 된다. 실제 수요가 있는 지역인지, 고객이 높은 rent를 낼 준비가 되어 있는지, 운영비를 감당할 수 있는지 함께 보아야 한다.

Climate control은 프리미엄 기능이지만, 모든 시장에서 같은 가치를 만들지는 않는다.

Boat, RV, Vehicle Storage

셀프스토리지 시설 중에는 boat, RV, trailer, work truck, classic car, equipment를 보관하는 공간을 함께 제공하는 곳도 있다.

이런 공간은 일반 실내 유닛과 다르다. 넓은 야드, 포장 또는 gravel surface, 보안 fence, gate access, 조명, 동선, 회전 공간이 필요하다.

특히 텍사스처럼 RV, boat, trailer, truck 수요가 있는 지역에서는 일반 storage unit과 vehicle storage가 결합될 수 있다. 어떤 시설은 enclosed unit을 제공하고, 어떤 시설은 covered parking이나 open parking을 제공한다.

Boat/RV storage는 추가 수익원이 될 수 있지만, 토지를 많이 사용한다. 따라서 단위 면적당 수익, 토지 가치, zoning, drainage, access, 보안 문제를 함께 봐야 한다.

셀프스토리지와 일반 창고의 차이

셀프스토리지는 일반 창고와 다르다. 일반 창고는 보통 한 기업이나 한 사용자가 넓은 공간을 장기 임대하거나 소유한다. 물류, 재고, 제조, 배송, 도매 활동과 연결되는 경우가 많다.

반면 셀프스토리지는 작은 공간을 여러 이용자에게 나누어 임대한다. 한 시설 안에 수십 개, 수백 개의 유닛이 있고, 각 유닛은 서로 다른 고객에게 임대된다.

따라서 셀프스토리지는 warehouse보다 아파트와 비슷한 면도 있다. 여러 tenant가 있고, 매월 rent를 받고, occupancy와 rent roll이 중요하다. 그러나 사람이 사는 공간이 아니기 때문에 주거용 부동산과도 다르다.

이 중간적 성격 때문에 셀프스토리지는 단순해 보이면서도 투자 분석에서는 별도의 기준이 필요하다.

셀프스토리지와 미니창고

오래된 지역에서는 self-storage 대신 mini-storage라는 표현을 볼 수 있다. Mini-storage는 대체로 작은 유닛 중심의 단순한 보관 시설을 의미한다. 과거에는 작은 도시나 외곽 지역에 이런 시설이 많이 만들어졌다.

오늘날 self-storage라는 표현은 더 넓게 사용된다. Drive-up unit, indoor unit, climate-controlled unit, vehicle storage, RV/boat storage, automated rental system, online payment, security camera, gated access 등이 결합된 시설까지 포함한다.

따라서 매물 설명에서 mini-storage라고 되어 있다고 해서 반드시 나쁜 자산은 아니다. 오히려 오래된 소형 시설 중에는 운영 개선이나 rent 조정, 보안 강화, 확장 가능성이 남아 있는 경우도 있다.

그러나 오래된 mini-storage 시설은 전기, 배수, 포장, roof, door, security, signage, office, online system이 부족할 수 있다. 투자자는 이름보다 실제 상태를 보아야 한다.

이름은 self-storage일 수도 있고 mini-storage일 수도 있다. 중요한 것은 실제 수요, 시설 상태, 운영 구조다.

셀프스토리지는 운영 부동산이다

셀프스토리지는 단순히 건물을 사서 문을 잠가두는 부동산이 아니다. 매월 새로운 고객이 들어오고, 기존 고객이 나가고, 결제가 지연되고, 유닛이 비고, 보수가 필요하고, 가격 조정이 이루어진다.

작은 시설이라도 운영은 필요하다. 전화를 받아야 하고, 온라인 문의를 처리해야 하고, gate code를 관리해야 하고, delinquency를 추적해야 하며, 필요하면 auction 절차를 진행해야 한다.

다만 셀프스토리지는 다른 부동산보다 자동화가 쉬운 편이다. 온라인 rental, 자동 결제, gate access system, camera, remote management를 이용하면 현장 상주 인력을 줄일 수 있다.

그러나 자동화가 가능하다는 말은 운영이 필요 없다는 뜻이 아니다. 자동화는 운영을 줄이는 도구이지, 운영 책임을 없애는 것은 아니다.

셀프스토리지를 볼 때의 첫 질문

셀프스토리지를 처음 볼 때는 건물이 몇 동인지, 유닛이 몇 개인지, 매매 가격이 얼마인지가 먼저 눈에 들어온다.

그러나 첫 질문은 그것보다 앞에 있어야 한다.

“왜 이 지역 사람들은 추가 공간을 필요로 하는가?”

이 질문에 답할 수 있어야 셀프스토리지의 수요를 이해할 수 있다. 주변에 아파트가 많은지, 단독주택이 많은지, 이사가 잦은 지역인지, 소규모 사업자가 많은지, RV와 boat 수요가 있는지, 도시가 성장하고 있는지 살펴보아야 한다.

그 다음에 유닛 수, rent, occupancy, expenses, actual cap rate, pro forma cap rate, 확장 가능성을 보아야 한다.

Korvest Lab의 관점

Korvest Lab은 셀프스토리지를 단순한 창고 건물로 보지 않는다. 셀프스토리지는 토지, 작은 임대 공간, 운영 시스템, 보안, 지역 수요가 결합된 특수 부동산이다.

셀프스토리지는 겉으로 보기에는 단순하지만, 실제 가치는 rent roll, occupancy, unit mix, 시장 rent, 운영 효율, 시설 상태, 그리고 나중에 누가 이 자산을 살 것인지에 의해 결정된다.

따라서 셀프스토리지를 볼 때는 건물의 외형보다 수요의 이유와 운영 구조를 먼저 보아야 한다. 사람들이 왜 이 시설을 사용하는지, 어떤 유닛이 잘 임대되는지, 현재 수익이 안정적인지, 미래 개선 가능성이 실제로 있는지 확인해야 한다.

다음 장으로

이 장에서는 셀프스토리지가 무엇인지 살펴보았다. 셀프스토리지는 개인과 소규모 사업자가 필요한 만큼 빌리는 공간 기반 수익형 부동산이다.

그러나 셀프스토리지를 더 잘 이해하려면 왜 사람들이 이런 공간을 필요로 하는지 알아야 한다. 수요를 이해하지 못하면 유닛 수와 rent 숫자도 제대로 해석하기 어렵다.

다음 장에서는 셀프스토리지 수요가 어디에서 오는지 다룬다.
이사, 공간 부족, 소규모 사업, 도시 성장 속에서 수요가 만들어진다.