RV/Boat Storage와 야드형 스토리지

모든 storage 수입이 건물 안의 유닛에서만 나오는 것은 아니다.
RV, boat, trailer, truck, contractor equipment를 보관하는
야드형 스토리지는 토지 활용과 지역 수요가 결합된
또 하나의 특수 부동산 수입 구조다.

건물 없는 Storage도 있다

셀프스토리지를 생각하면 많은 사람들은 작은 문이 줄지어 있는 storage building을 먼저 떠올린다. 5x10, 10x10, 10x20 같은 유닛을 월 단위로 빌려주는 시설이다.

그러나 미국에서는 건물 안의 유닛만 storage가 아니다. RV, boat, trailer, work truck, contractor equipment, commercial vehicle을 보관하는 outdoor storage도 중요한 시장이다.

이런 시설은 일반적인 self-storage unit과 다르게 토지를 많이 사용한다. 건물 공사비는 낮을 수 있지만, access, surface, drainage, security, lighting, gate, camera, zoning, liability를 신중하게 보아야 한다.

RV Storage 수요

RV storage는 미국에서 중요한 수요 중 하나다. 많은 가정이 RV를 소유하지만, 집 driveway나 HOA가 있는 주거지역에는 RV를 장기 보관하기 어려운 경우가 많다.

특히 HOA restriction, subdivision rule, 좁은 lot, city ordinance, neighborhood complaint 때문에 RV를 집 앞이나 길가에 세워두기 어려운 지역에서는 별도의 RV storage 수요가 생긴다.

RV는 크고 비싸며, 자주 사용하지 않을 때도 안전하게 보관되어야 한다. 따라서 RV owner는 단순히 빈 공간이 아니라 fence, gate, camera, lighting, 넓은 turning radius, 편리한 access를 원한다.

RV storage는 open parking, covered parking, enclosed unit으로 나뉠 수 있다. covered나 enclosed space는 더 높은 rent를 받을 수 있지만, construction cost와 maintenance도 함께 올라간다.

Boat Storage 수요

Boat storage는 lake, river, coastal market에서 특히 중요하다. 텍사스의 호수 지역이나 coastal area에서는 boat owner들이 집이나 marina가 아닌 별도의 storage 공간을 찾을 수 있다.

Boat는 계절적 사용성이 강할 수 있다. 여름이나 휴가철에는 자주 사용하지만, 사용하지 않는 기간에는 안전하게 보관할 장소가 필요하다.

Boat storage도 RV storage와 비슷하게 open, covered, enclosed 형태로 나뉠 수 있다. 지역에 따라 boat trailer를 함께 보관해야 하므로 lot size, access aisle, turning radius가 중요하다.

Coastal area에서는 salt air, storm, wind, flood risk도 고려해야 한다. 단순히 boat 수요가 있다는 이유만으로 좋은 storage가 되는 것은 아니다.

Boat storage는 물가 근처라고 자동으로 성공하는 것이 아니다. 수요, access, storm risk, insurance, surface condition을 함께 보아야 한다.

Trailer와 Contractor Storage

야드형 스토리지는 RV와 boat만을 위한 것이 아니다. contractor trailer, work truck, landscaping equipment, small business inventory, construction material, service vehicle을 보관하는 수요도 있다.

특히 성장하는 교외 지역이나 개발이 활발한 corridor에서는 contractor와 small business owner가 장비와 차량을 둘 공간을 필요로 한다.

이런 고객은 일반 개인 RV owner와 다르다. 더 자주 출입하고, 아침 일찍 또는 저녁 늦게 access가 필요할 수 있으며, truck turning, trailer backing, equipment loading이 중요할 수 있다.

따라서 contractor storage를 고려할 때는 단순히 parking space 수만 계산하면 안 된다. access road, gate width, traffic flow, surface durability, security, permitted use를 함께 검토해야 한다.

Open, Covered, Enclosed의 차이

RV/Boat Storage는 크게 open parking, covered parking, enclosed storage로 나눌 수 있다.

Open parking은 가장 단순한 형태다. fence, gate, surface, striping 또는 space marking, lighting, camera 정도로 운영할 수 있다. 초기 개발 비용은 낮을 수 있지만, rent도 상대적으로 낮을 수 있다.

Covered parking은 roof structure를 제공한다. 햇빛, hail, rain에 대한 보호를 제공하기 때문에 더 높은 rent를 받을 수 있다. 그러나 steel structure, engineering, permit, drainage, wind load, maintenance 비용이 필요하다.

Enclosed storage는 가장 높은 수준의 보호를 제공한다. 일반적으로 rent가 높을 수 있지만, 건물 비용도 가장 높고, fire access, door, ventilation, insurance, building code 이슈가 더 많아질 수 있다.

Open, covered, enclosed 중 무엇이 좋은지는 지역 수요와 비용 구조에 따라 달라진다.

토지 활용의 장점

야드형 스토리지의 가장 큰 장점은 토지를 비교적 빠르게 수익화할 수 있다는 점이다. 모든 경우는 아니지만, 건물형 self-storage보다 초기 구조가 단순할 수 있다.

특히 아직 전체 개발 계획이 확정되지 않은 부지에서는 storage yard가 interim use가 될 수 있다. 토지를 완전히 놀리는 대신, fence, gate, gravel, lighting, camera를 설치해 일정한 rent를 만들 수 있다.

또한 storage yard는 지역 수요를 테스트하는 방법이 될 수 있다. RV와 boat 수요가 실제로 있는지, contractor storage 수요가 강한지, 고객이 어느 정도 rent를 받아들이는지 확인할 수 있다.

Surface와 Drainage

야드형 스토리지에서 surface와 drainage는 매우 중요하다. 단순히 흙바닥에 차량을 세우는 구조는 장기적으로 문제가 될 수 있다.

비가 오면 mud가 생기고, 차량이 빠지고, customer complaint가 늘어나고, access road가 망가질 수 있다. 특히 heavy trailer, boat, contractor truck이 들어오면 surface는 더 빨리 손상될 수 있다.

Gravel, road base, asphalt, concrete 중 무엇을 사용할지는 예산, 토양, drainage, 고객층, local requirement에 따라 달라진다.

Drainage가 약하면 좋은 입지도 나쁜 facility가 될 수 있다. 물이 고이는 곳에 RV나 boat를 보관하고 싶은 고객은 많지 않다.

야드형 스토리지에서 땅은 단순한 바닥이 아니다. 고객 신뢰와 maintenance cost를 결정하는 운영 시스템의 일부다.

보안과 Access

RV, boat, trailer는 비싼 자산이다. 따라서 고객은 보안을 중요하게 본다. fence, gate, keypad, camera, lighting, access control은 야드형 스토리지의 기본 요소가 될 수 있다.

특히 remote-managed yard에서는 camera와 gate system이 중요하다. 그러나 camera가 있다고 해서 모든 문제가 해결되는 것은 아니다. 누가 영상을 확인하고, 누가 현장 문제를 처리하고, gate 고장 시 누가 출동할 것인지 정해져 있어야 한다.

Access도 중요하다. RV와 boat는 turning radius가 필요하고, trailer는 backing space가 필요하다. gate가 좁거나 aisle이 너무 좁으면 고객 불만이 커질 수 있다.

Zoning과 Permit

RV/Boat Storage나 storage yard는 단순한 빈 땅 임대처럼 보일 수 있다. 그러나 실제로는 zoning과 permit을 확인해야 한다.

어떤 지역에서는 outdoor storage가 허용되지 않을 수 있다. 허용되더라도 screening, fence height, landscaping, lighting, driveway, drainage, fire access, traffic, commercial use requirement가 있을 수 있다.

County 지역에서는 city보다 단순해 보일 수 있지만, floodplain, driveway permit, septic, utility, stormwater, environmental issue는 여전히 확인해야 한다.

따라서 야드형 스토리지를 계획할 때는 “빈 땅이 있으니 차를 세우면 된다”는 식으로 접근하면 안 된다.

야드형 스토리지도 부동산 사업이다. 허가와 사용 가능성을 먼저 확인해야 한다.

수입 구조

RV/Boat Storage의 수입은 space rent에서 시작된다. 고객은 정해진 parking space 또는 enclosed unit을 월 단위로 임대한다.

Open space는 rent가 낮을 수 있지만 개발 비용도 낮을 수 있다. Covered space는 더 높은 rent를 받을 수 있지만 구조물 비용이 필요하다. Enclosed space는 가장 높은 rent를 받을 수 있지만 건물 비용과 permit 부담도 커진다.

Contractor yard나 trailer storage는 일반 RV storage와 다른 가격 구조를 가질 수 있다. 자주 출입하는 고객에게는 access 조건이 더 중요하고, 넓은 space나 flexible layout이 필요할 수 있다.

좋은 수입 구조는 단순히 space를 많이 만드는 것이 아니다. 지역 고객이 실제로 필요로 하는 space type을 적절한 가격에 제공하는 것이다.

비용 구조

야드형 스토리지는 건물형 self-storage보다 단순해 보일 수 있다. 그러나 비용이 없는 것은 아니다.

Fence, gate, camera, lighting, gravel, drainage, road maintenance, signage, insurance, property tax, software, payment system, local maintenance, weed control, trash removal 비용이 필요할 수 있다.

특히 surface maintenance는 반복 비용이 될 수 있다. gravel은 시간이 지나면 보충이 필요하고, driveway는 heavy use로 손상될 수 있다. drainage가 약하면 repair cost가 계속 발생할 수 있다.

따라서 야드형 스토리지는 낮은 비용 구조를 가질 수 있지만, 비용을 과소평가하면 실제 NOI는 기대보다 낮아질 수 있다.

Value-Add 가능성

야드형 스토리지는 value-add 가능성이 있을 수 있다. open parking으로 시작해 covered space를 추가하거나, 일부 공간을 enclosed unit으로 바꾸거나, contractor storage와 RV/boat storage를 분리해 운영할 수 있다.

또한 gate system, online payment, camera, lighting, signage, space marking을 개선하면 rent와 occupancy가 좋아질 수 있다.

그러나 value-add는 지역 수요와 비용 구조가 맞아야 한다. Covered parking을 만들었는데 고객이 premium rent를 지불하지 않으면 투자 회수가 어려울 수 있다.

따라서 먼저 open storage로 수요를 확인하고, 실제 waiting list나 customer inquiry를 바탕으로 단계적으로 개선하는 방식이 더 현실적일 수 있다.

Exit Plan과 토지 가치

야드형 스토리지는 exit plan에서도 중요한 의미를 가질 수 있다. 단순한 raw land보다 운영 중인 storage yard는 buyer에게 수요와 cash flow를 보여줄 수 있다.

또한 permit, fence, gate, drainage, access, utility, customer base가 만들어져 있다면 다음 buyer는 그 부지를 더 쉽게 이해할 수 있다.

그러나 exit buyer가 누구인지 생각해야 한다. Self-storage operator가 살 것인지, local contractor가 살 것인지, industrial user가 살 것인지, RV/boat storage operator가 살 것인지, developer가 토지 가치 때문에 살 것인지에 따라 valuation 방식이 달라질 수 있다.

좋은 야드형 스토리지는 현재 cash flow뿐 아니라 미래 개발 option과 partial sale 가능성을 함께 제공할 수 있다.

미국 부동산연구소의 관점

미국 부동산연구소는 RV/Boat Storage와 야드형 스토리지를 단순한 빈 땅 임대로 보지 않는다. 이것은 토지, 수요, 운영, 보안, permit, exit plan이 결합된 특수 부동산 전략이다.

특히 성장하는 corridor, lake market, coastal market, contractor 수요가 있는 교외 지역에서는 야드형 스토리지가 토지의 중간 활용 또는 장기 수익 구조가 될 수 있다.

그러나 이 전략은 단순해 보인다고 쉽게 접근하면 안 된다. surface, drainage, access, liability, zoning, security, local management를 반드시 확인해야 한다.

좋은 storage yard는 땅을 그냥 비워두지 않는다. 토지가 지역 수요를 테스트하고, cash flow를 만들고, 다음 개발 또는 exit을 준비하게 만든다.

야드형 스토리지는 건물이 없는 투자가 아니라, 토지 자체를 수익 구조로 바꾸는 투자다.

다음 장으로

이 장에서는 RV/Boat Storage와 야드형 스토리지를 살펴보았다. RV, boat, trailer, contractor equipment, commercial vehicle storage는 일반 self-storage unit과 다른 수요와 비용 구조를 가진다.

다음 장에서는 자동화, 보안, 원격 관리에 대해 다룬다. 셀프스토리지와 storage yard는 점점 더 software, camera, gate access, online payment, remote management에 의존하고 있다.

다음 장에서는 자동화, 보안, 원격 관리를 다룬다.
멀리서 관리할 수 있다는 말은, 현장 시스템이 약해도 된다는 뜻이 아니다.