수요가 있어도 RV 파크는 쉽게 늘어나지 않는다

RV 파크는 수요가 있어도 쉽게 공급이 늘어나지 않는다. 토지 조건, zoning, 주민 반대, 유틸리티, septic, 도로 접근성, 개발 비용, 운영자 부족, financing이 모두 공급을 제한한다.

수요와 공급은 따로 보아야 한다

앞 장에서는 RV 파크 수요가 어디에서 오는지 살펴보았다. 여행, 은퇴자 이동, 노동자 숙소, 주거비 부담, 도시 성장, 라이프스타일 변화가 RV 파크 수요를 만든다.

하지만 수요가 있다고 해서 공급이 쉽게 늘어나는 것은 아니다.

이 점이 중요하다.

아파트 수요가 있으면 개발자가 아파트를 짓는다. 셀프스토리지 수요가 있으면 개발자가 스토리지 시설을 짓는다. 창고 수요가 있으면 산업용 건물을 짓는다.

물론 이 자산들도 인허가와 자본이 필요하다. 하지만 RV 파크는 조금 다르다.

RV 파크는 토지, 유틸리티, 도로, 배수, 하수 처리, zoning, 주변 주민, 운영 규정이 모두 맞아야 한다. 겉으로는 단순해 보이지만, 실제로는 새로 만들기 어려운 자산이다.

토지 조건이 맞아야 한다

RV 파크는 아무 땅에나 만들 수 없다.

먼저 면적이 필요하다. 사이트, 내부 도로, 회전 공간, 관리 시설, 세탁실, 쓰레기장, 공용 공간, 배수 시설, septic system 또는 하수 연결 공간이 필요하다.

작은 부지에 너무 많은 사이트를 넣으면 운영이 어려워진다. RV는 일반 승용차보다 크고 길다. 진입로와 회전 반경이 부족하면 사고와 불편이 생긴다.

토지 모양도 중요하다. 길고 좁은 땅은 배치가 어려울 수 있다. 불규칙한 모양의 땅은 도로와 사이트 구성이 비효율적일 수 있다.

지형도 중요하다. 너무 가파른 땅은 RV 사이트로 만들기 어렵고, grading 비용이 커진다. 비가 오면 물이 고이는 땅은 drainage 문제가 생긴다. 홍수 위험이 있는 땅은 보험, 허가, 개발 비용에 영향을 준다.

Zoning과 land use 제한

공급을 제한하는 가장 큰 요소 중 하나는 zoning과 land use다.

많은 지역에서 RV 파크는 명확하게 허용된 용도가 아니다. 어떤 지역에서는 commercial campground로 분류되고, 어떤 지역에서는 mobile home park와 비슷하게 취급되며, 어떤 지역에서는 special use permit이나 conditional use permit이 필요하다.

도시 안에서는 RV 파크를 새로 허용하기 어려운 경우가 많다. 주민들은 RV 파크를 원하지 않을 수 있다. 지역 정부는 traffic, density, safety, sanitation, appearance, long-term occupancy 문제를 걱정할 수 있다.

도시 외곽이나 카운티 지역은 상대적으로 유연할 수 있다. 하지만 그곳에서도 subdivision regulation, floodplain, driveway permit, fire access, septic approval, utility capacity 같은 제한이 있다.

특히 장기 체류자가 많은 RV 파크는 주거시설처럼 보일 수 있다. 이 경우 지역 정부는 단순한 campground보다 더 엄격하게 볼 수 있다.

RV 파크를 새로 만들려면 먼저 그 지역에서 RV 파크가 허용되는지 확인해야 한다. 허용된다고 해도 어떤 조건이 붙는지 확인해야 한다.

주민 반대와 정치적 부담

RV 파크는 주민 반대에 부딪힐 수 있다.

주민들은 RV 파크가 들어오면 교통이 늘고, 소음이 생기고, property value가 떨어지고, 지역 이미지가 나빠질 것이라고 생각할 수 있다. 특히 장기 체류형 RV 파크나 저가형 RV 파크는 더 민감하게 받아들여질 수 있다.

이런 반대가 항상 합리적인 것은 아니다. 그러나 개발에서는 합리성만이 문제가 아니다. 정치적 부담이 생기면 인허가가 어려워진다.

시의회, planning commission, county commissioner, neighborhood association이 관련되면 절차가 길어질 수 있다. public hearing이 필요할 수 있고, 조건부 승인이나 제한이 붙을 수 있다.

이 과정에서 개발자는 시간과 돈을 쓴다. 승인이 된다는 보장도 없다.

그래서 많은 개발자는 RV 파크 신설을 피한다. 차라리 이미 운영 중인 파크를 매입하거나, 기존 use가 있는 부지를 개선하는 방식을 선호할 수 있다.

유틸리티가 공급을 제한한다

RV 파크에서 유틸리티는 핵심이다.

전기, 물, 하수 또는 septic system이 없으면 RV 파크는 제대로 운영될 수 없다. 특히 full hookup site를 만들려면 각 사이트마다 전기, 수도, 하수 연결이 필요하다.

전기 용량은 큰 문제다. RV는 30 amp 또는 50 amp 전기를 사용한다. 사이트 수가 늘어나면 전기 수요가 빠르게 커진다. 오래된 파크는 기존 전기 시스템이 현재 RV 수요를 감당하지 못할 수 있다. 새 파크는 전기 회사와 service upgrade를 협의해야 할 수 있다.

물도 중요하다. 상수도가 있다면 연결과 용량을 확인해야 한다. well water를 쓰는 경우 수량, 수질, 허가, 저장 탱크, pressure system을 확인해야 한다.

하수 처리는 더 큰 문제다. 도시 하수도가 있으면 좋지만, 많은 RV 파크 후보지는 도시 외곽에 있다. 그 경우 septic system을 사용해야 한다. 사이트 수가 많아질수록 septic design과 drain field 면적이 커진다. 토양 조건이 맞지 않으면 septic approval이 어려울 수 있다.

하수와 septic 문제

RV 파크 공급에서 가장 현실적인 병목은 하수 처리일 수 있다.

RV 이용자는 물을 사용하고, 하수를 배출한다. 샤워, 화장실, 싱크대, 세탁 시설이 모두 하수 처리와 연결된다.

도시 하수도에 연결할 수 있으면 비교적 명확하다. 하지만 연결 비용이 비싸거나, 용량이 부족하거나, 해당 지역까지 하수도가 들어오지 않는 경우가 많다.

septic system을 사용해야 한다면 문제가 복잡해진다. 토양 테스트, percolation test, 설계, drain field 면적, reserve area, setback, 유지관리, 허가가 필요하다.

사이트 수가 적을 때는 가능해 보이던 부지도, 사이트 수를 늘리면 septic 용량이 부족할 수 있다. 또한 오래된 septic system은 실제 상태를 확인하기 어렵고, 고장이 나면 운영에 큰 영향을 준다.

투자자는 RV 파크를 볼 때 “사이트가 몇 개인가”보다 “하수 처리가 실제로 가능한가”를 반드시 보아야 한다.

수요가 있어도 하수 처리가 안 되면 공급은 늘어나지 않는다.

도로 접근성과 내부 circulation

RV 파크는 접근성이 좋아야 한다.

RV는 길고 무겁다. 진입로가 좁거나, 회전 반경이 부족하거나, 도로 경사가 심하면 문제가 된다. 고속도로에서 접근하기 어려운 곳은 단기 손님을 받기 어렵다. 대형 RV가 들어왔다가 돌아나가기 어렵다면 고객 불만과 사고 위험이 커진다.

외부 도로 연결도 중요하다. driveway permit, culvert, frontage, turn lane, visibility, signage가 필요할 수 있다.

내부 circulation도 중요하다. RV가 사이트에 들어가고 나오는 동선이 자연스러워야 한다. 일방통행 도로가 필요한지, pull-through site가 가능한지, back-in site만 가능한지, emergency vehicle이 들어올 수 있는지 확인해야 한다.

개발 비용이 생각보다 크다

RV 파크는 겉으로 보면 단순해 보인다. 콘크리트 건물을 크게 짓는 것도 아니고, 고층 구조물이 필요한 것도 아니다.

그래서 초보 투자자는 RV 파크 개발 비용을 낮게 생각할 수 있다.

하지만 실제 개발 비용은 생각보다 클 수 있다.

토지 정리, grading, drainage, 내부 도로, 전기 service, 각 사이트 pedestal, 수도 라인, 하수 라인 또는 septic system, 화장실과 샤워실, 세탁실, 사무실, gate와 fencing, 조명, signage, fire safety, landscaping, 예약 시스템, 초기 마케팅이 모두 비용으로 들어간다.

특히 유틸리티와 drainage는 예산을 크게 흔들 수 있다. 토지가 싸더라도 유틸리티를 끌어오고 하수 문제를 해결하는 비용이 크면 전체 개발성이 떨어진다.

운영자 부족도 공급을 제한한다

RV 파크는 만들기만 하면 끝나는 자산이 아니다. 운영해야 한다.

좋은 운영자가 부족하면 공급은 자연스럽게 제한된다.

단기 숙박형 RV 파크는 hospitality 운영 능력이 필요하다. 예약, 고객 응대, 리뷰, 청소, 시설 관리가 중요하다.

장기 체류형 RV 파크는 임대관리 능력이 필요하다. 월세, 규칙 집행, 입주자 관리, 유틸리티, 생활 질서, 문제 고객 처리가 중요하다.

혼합형 RV 파크는 두 능력이 모두 필요할 수 있다.

많은 투자자는 RV 파크를 passive income으로 생각하지만, 실제로는 운영 자산이다. 운영자가 없으면 자산 가치는 떨어진다.

금융기관의 보수적 시각

RV 파크 개발은 financing도 쉽지 않을 수 있다.

은행이나 lender는 예측 가능한 현금 흐름을 좋아한다. 기존 운영 기록이 있는 RV 파크는 NOI를 기준으로 검토할 수 있다. 하지만 새로 개발하는 RV 파크는 운영 기록이 없다.

개발자는 pro forma를 제시할 수 있지만, lender는 occupancy, rate, seasonality, management, permit risk, construction cost를 보수적으로 볼 수 있다.

특히 단기 숙박형 RV 파크는 hospitality business처럼 보일 수 있다. 장기 체류형 RV 파크는 주거형 자산처럼 보일 수 있지만, RV라는 특수성이 남아 있다.

새 RV 파크 개발은 equity가 많이 필요할 수 있고, 대출 조건이 보수적일 수 있다.

financing이 어려우면 공급은 더 느리게 늘어난다.

기존 RV 파크의 가치

공급이 제한된 시장에서는 기존 RV 파크의 가치가 올라갈 수 있다.

새로 만들기 어렵기 때문에 이미 운영 중인 파크는 귀해진다. 특히 합법적으로 운영되고 있고, 유틸리티가 갖추어져 있으며, occupancy가 안정적이고, 확장 가능성이 있다면 더 가치가 있다.

기존 RV 파크는 단순히 현재 매출만 가진 것이 아니다. 이미 land use history를 가지고 있다. 이미 utilities를 가지고 있다. 이미 고객 기반을 가지고 있다. 이미 지역사회 안에서 존재해 왔다.

이것은 새 개발자가 처음부터 만들어야 하는 것들이다.

따라서 기존 RV 파크를 평가할 때는 현재 NOI뿐 아니라 재현 비용과 진입 장벽을 함께 보아야 한다.

이 질문이 중요하다.

미국 부동산연구소의 관점

미국 부동산연구소는 RV 파크 공급 제한을 중요한 투자 포인트로 본다.

수요가 늘어도 공급이 쉽게 늘어나지 않는 시장에서는 기존 자산의 가치가 방어될 수 있다. 물론 모든 RV 파크가 좋은 자산이라는 뜻은 아니다.

공급이 제한되어도 위치가 나쁘거나, 수요가 약하거나, 인프라가 망가졌거나, 규제 리스크가 크면 좋은 투자가 아니다.

하지만 수요가 있고, 공급이 제한되어 있으며, 기존 use가 합법적이고, 유틸리티가 작동하고, 개선 가능성이 있는 RV 파크는 주목할 만하다.

공급 제한은 그 자산을 보호하는 방어벽이 될 수 있다.

요약

이 장에서는 RV 파크 공급이 왜 제한되는지 살펴보았다.

토지 조건, zoning, 주민 반대, 유틸리티, septic, 도로 접근성, 개발 비용, 운영자 부족, financing이 모두 공급을 제한한다.

이제 다음 질문은 운영이다.

수요가 있고, 공급이 제한되어 있어도, 운영을 잘못하면 좋은 자산이 나쁜 자산이 될 수 있다.

RV 파크는 누가 운영하는가. owner가 직접 운영해야 하는가. onsite manager가 필요한가. 단기 숙박형과 장기 체류형은 운영 방식이 어떻게 다른가. 자동화와 예약 시스템은 어디까지 가능한가.

다음 장에서는 RV 파크의 운영 구조를 살펴본다.