Gross revenue가 아니라 NOI를 보아야 한다

RV 파크의 수익은 사이트 렌트뿐 아니라 전기료, 세탁, 스토리지, RV 보관, cabin, tiny home, store, propane, firewood, 각종 fee에서 나올 수 있다. 그러나 투자자가 보아야 할 핵심은 gross revenue가 아니라 반복 가능하고 지속 가능한 NOI다.

RV 파크는 어디에서 돈을 버는가

RV 파크의 가장 기본적인 수익은 사이트 렌트에서 나온다. RV가 한 사이트에 머물고, 그 대가로 하루 요금, 주간 요금, 월 요금을 지불한다.

이 구조는 단순해 보인다. 사이트 수에 요금을 곱하면 매출이 나올 것처럼 보인다.

하지만 실제 RV 파크의 수익 구조는 그렇게 단순하지 않다.

단기 숙박형 RV 파크는 하루 요금, 주말 요금, 성수기 요금, 휴일 요금이 다를 수 있다. 장기 체류형 RV 파크는 월 요금이 중심이지만, 전기료를 별도로 받거나 late fee, deposit, storage fee가 붙을 수 있다. 혼합형 RV 파크는 RV 사이트 렌트와 모바일홈 lot 렌트, 스토리지, cabin, tiny home, 세탁 수입이 함께 존재할 수 있다.

따라서 RV 파크 수익을 볼 때는 먼저 수익원을 분리해야 한다.

이 질문을 해야 한다.

Gross revenue와 NOI의 차이

RV 파크 매물을 볼 때 seller는 보통 gross revenue를 강조한다. 연 매출이 얼마인지, 월 매출이 얼마인지, 점유율이 얼마인지 보여준다.

하지만 투자자가 보아야 할 것은 gross revenue가 아니다.

NOI다.

NOI는 Net Operating Income이다. 운영 수익에서 운영비를 뺀 금액이다. 부동산 가치평가에서 가장 중요한 숫자 중 하나다.

Gross revenue가 높아도 비용이 많으면 NOI는 낮다. 반대로 gross revenue가 아주 높지 않아도 운영비가 잘 관리되면 NOI가 좋을 수 있다.

예를 들어 어떤 RV 파크가 연 매출 $500,000을 만든다고 하자. 겉으로 보면 좋아 보인다. 하지만 운영비가 $400,000이면 NOI는 $100,000이다.

다른 RV 파크는 연 매출이 $350,000일 수 있다. 하지만 운영비가 $150,000이면 NOI는 $200,000이다.

두 번째 자산이 더 작은 매출을 만들지만, 더 좋은 투자일 수 있다.

사이트 렌트

RV 파크의 핵심 수익은 사이트 렌트다.

사이트 렌트는 체류 기간에 따라 달라진다.

하루 요금, 주간 요금, 월 요금, 계절 요금, 장기 계약 요금이 있을 수 있다.

단기 요금은 보통 하루 단가가 높다. 하지만 공실 변동이 크고, 운영 부담도 크다.

월 요금은 하루 단가로 계산하면 낮을 수 있다. 하지만 안정성이 높고, 운영 부담이 줄어들 수 있다.

따라서 단기 요금과 월 요금을 단순 비교하면 안 된다.

예를 들어 하루 요금이 $60이고 월 요금이 $600이라면, 하루 요금이 훨씬 좋아 보일 수 있다. 하지만 하루 요금 사이트가 한 달에 10일만 occupied라면 월 매출은 $600이다. 월 요금 사이트가 한 달 내내 occupied라면 역시 $600이다.

겉으로 보이는 rate보다 실제 점유율과 운영비가 중요하다.

전기료와 유틸리티 수익

장기 체류형 RV 파크에서는 전기료가 중요한 수익 또는 비용 항목이 된다.

어떤 파크는 전기료를 월 렌트에 포함한다. 어떤 파크는 meter를 달아 사용량에 따라 별도로 청구한다. 어떤 파크는 일정 금액까지 포함하고, 초과 사용량은 별도로 받는다.

전기료를 렌트에 포함하면 운영이 단순하다. 하지만 전기 사용량이 많은 입주자가 있으면 오너의 비용이 커질 수 있다. 특히 여름철 에어컨 사용이 많은 지역에서는 전기료가 크게 올라갈 수 있다.

별도 계량과 청구가 가능하면 비용 통제가 좋아진다. 입주자가 실제 사용량을 부담하므로 오너의 리스크가 줄어든다.

하지만 meter 설치, billing, dispute 관리가 필요하다. 또한 지역 규정에 따라 전기료 재청구 방식에 제한이 있을 수 있다.

전기뿐 아니라 수도, 하수, trash fee도 마찬가지다. 유틸리티를 포함할 것인지, 별도로 청구할 것인지에 따라 NOI가 달라진다.

투자자는 반드시 확인해야 한다.

세탁 수입

세탁실은 RV 파크에서 작지만 중요한 부가 수익원이 될 수 있다.

장기 체류자가 많은 파크에서는 laundry 시설이 필요하다. 특히 RV 내부 세탁 시설이 없는 입주자에게는 세탁실이 필수 편의시설이다.

세탁 수입은 큰 매출 항목은 아닐 수 있다. 하지만 안정적인 부가 수익이 될 수 있고, 입주자의 편의성을 높여 점유율 유지에 도움이 된다.

세탁실은 직접 운영할 수도 있고, 외부 업체와 revenue share를 할 수도 있다. 직접 운영하면 수익은 더 클 수 있지만, 기계 관리와 수리 부담도 생긴다. 외부 업체를 쓰면 수익은 줄어들 수 있지만 관리 부담이 줄어든다.

세탁 수입을 볼 때는 gross revenue만 보지 말고, 기계 수리비, 물 사용량, 전기 사용량, 청소, 보안 문제도 함께 보아야 한다.

스토리지와 RV 보관 수익

RV 파크는 스토리지와 잘 결합될 수 있다.

RV 이용자는 추가 차량, trailer, boat, equipment, personal storage가 필요할 수 있다. 장기 체류자가 많은 파크에서는 작은 storage unit이나 open storage가 유용할 수 있다.

또한 일부 부지는 RV 사이트로 쓰기 애매하지만 storage yard로는 적합할 수 있다. 배수가 완벽하지 않거나, 사이트 배치가 어려운 땅도 차량 보관이나 장비 보관으로 활용할 수 있다.

스토리지 수익의 장점은 운영 부담이 상대적으로 낮다는 점이다. 사람이 머무는 RV 사이트보다 관리가 단순할 수 있다.

하지만 보안, 접근 통제, liability, insurance, fencing, 조명, camera, surface condition은 중요하다.

스토리지는 RV 파크의 수익을 안정화할 수 있다. 특히 RV 사이트 점유율이 흔들릴 때도 storage 렌트는 유지될 수 있다.

Cabin, park model, tiny home 수익

일부 RV 파크는 cabin, park model, tiny home을 함께 운영한다.

이 수익원은 RV를 소유하지 않은 고객도 받을 수 있게 해준다. 가족 여행객, 단기 숙박객, 장기 체류자, seasonal visitor에게 다양한 선택지를 제공할 수 있다.

Cabin과 tiny home은 RV 사이트보다 높은 요금을 받을 수 있다. 하지만 그만큼 투자비와 관리비도 크다.

청소가 필요하다. 침구와 소모품이 필요하다. 수리와 유지보수가 필요하다. 숙박세와 규정이 적용될 수 있다. 보험도 달라질 수 있다.

또한 cabin이나 tiny home이 zoning상 허용되는지 확인해야 한다. RV 파크로 허가된 부지에 모든 숙박 유닛을 자유롭게 둘 수 있는 것은 아니다.

Store, propane, firewood, 기타 수익

관광형 또는 리조트형 RV 파크에서는 store, propane, firewood, ice, snack, small grocery, RV supply 같은 부가 수익이 생길 수 있다.

이런 수익은 고객 편의성과 연결된다. 고객이 파크 안에서 필요한 것을 살 수 있으면 만족도가 올라갈 수 있다.

하지만 store 운영은 생각보다 번거롭다. 재고 관리, 판매세, 직원, 도난, 유통기한, 가격 설정, 영업시간 문제가 생긴다.

Propane 판매는 수익원이 될 수 있지만, 안전 규정과 장비 관리가 중요하다. Firewood 판매도 단순해 보이지만 지역 규정과 공급 관리가 필요할 수 있다.

이런 기타 수익은 좋은 보조 수익원이 될 수 있다. 하지만 RV 파크의 핵심 가치는 여전히 사이트 렌트와 안정적인 NOI에서 나와야 한다.

기타 수익에 너무 의존하면 운영이 복잡해진다.

Fee 수익

RV 파크에는 여러 fee 수익이 있을 수 있다.

Reservation fee, late fee, pet fee, extra vehicle fee, guest fee, early check-in fee, late check-out fee, dump station fee, cleaning fee, background check fee, application fee 등이 있다.

이런 fee는 수익을 보완할 수 있다. 또한 운영 규칙을 유지하는 수단이 될 수 있다.

하지만 fee 수익은 조심해서 보아야 한다. 너무 많은 fee는 고객 불만을 만들 수 있다. 장기 체류자에게 과도한 fee를 부과하면 관계가 나빠질 수 있다. 일부 fee는 주나 지역 법규의 제한을 받을 수 있다.

투자자는 fee revenue가 반복적이고 합법적인지, 고객 불만을 만들고 있지 않은지 확인해야 한다.

점유율과 rate의 균형

RV 파크 수익은 점유율과 rate의 균형에서 나온다.

요금을 높이면 사이트당 매출이 올라갈 수 있다. 하지만 너무 높이면 점유율이 떨어질 수 있다.

요금을 낮추면 점유율은 올라갈 수 있다. 하지만 수익성이 떨어지고, 고객군이 바뀔 수 있다.

단기 숙박형에서는 dynamic pricing이 중요할 수 있다. 성수기, 주말, 휴일, 이벤트 기간에는 요금을 높이고, 비수기에는 할인할 수 있다.

장기 체류형에서는 안정적인 월 요금이 중요하다. 너무 자주 렌트를 올리면 입주자가 떠날 수 있고, 너무 낮게 유지하면 NOI가 개선되지 않는다.

좋은 운영자는 점유율과 rate를 함께 본다.

반대로 요금은 높지만 공실이 많으면 수익이 낮을 수 있다.

투자자는 점유율만 보지 말고, rate와 customer quality를 함께 보아야 한다.

수익의 안정성과 지속성

RV 파크 수익은 안정성과 지속성을 보아야 한다.

단기 숙박 매출은 높을 수 있지만 계절성이 있을 수 있다. 노동자 숙소 수익은 안정적일 수 있지만 특정 프로젝트에 의존할 수 있다. 장기 체류 수익은 꾸준할 수 있지만 규제와 입주자 관리 리스크가 있을 수 있다. 스토리지 수익은 안정적일 수 있지만 토지 활용 효율이 낮을 수 있다. Cabin 수익은 높을 수 있지만 운영 부담이 크다.

따라서 모든 수익을 같은 질로 보면 안 된다.

투자자는 수익을 분류해야 한다.

수익의 질이 높을수록 valuation도 좋아질 수 있다.

Seller 숫자를 다시 만들어야 한다

RV 파크 매물에서 seller가 제공하는 숫자는 출발점일 뿐이다. 그 숫자를 그대로 믿으면 안 된다.

특히 작은 RV 파크나 오너-operator 자산에서는 숫자가 불완전할 수 있다.

현금 수입이 있을 수 있다. 가족 노동이 비용으로 잡히지 않았을 수 있다. 수리비가 미뤄져 있을 수 있다. 보험이 부족할 수 있다. 재산세가 매입 후 올라갈 수 있다. 전기료가 렌트에 포함되어 있는데 실제 사용량이 과소평가되었을 수 있다. septic maintenance가 반영되지 않았을 수 있다. reserve가 없을 수 있다.

투자자는 seller의 P&L을 받아서 다시 만들어야 한다.

수익원을 분리하고, 비용을 현실적으로 반영하고, 관리 인건비를 넣고, reserve를 넣고, property tax reassessment를 반영하고, debt service 전의 NOI를 계산해야 한다.

그 다음에야 cap rate와 매입가를 판단할 수 있다.

미국 부동산연구소의 관점

미국 부동산연구소는 RV 파크 수익 구조를 단순한 매출표로 보지 않는다.

중요한 것은 gross revenue가 아니다. 중요한 것은 반복 가능하고 지속 가능한 NOI다.

좋은 RV 파크는 여러 수익원이 있을 수 있다. 하지만 그 수익원이 운영을 지나치게 복잡하게 만들면 안 된다.

사이트 렌트가 안정적이고, 유틸리티 비용이 통제되고, 부가 수익이 합리적이며, 운영비가 투명하고, reserve가 반영되어야 한다.

또한 수익 구조는 자산의 유형과 맞아야 한다. 관광형 파크는 단기 숙박 수익이 자연스럽다. 장기 체류형 파크는 월 임대와 유틸리티 관리가 중요하다. 혼합형 파크는 수익원을 분리해서 보아야 한다. 개발 전환형 파크는 현재 NOI보다 토지 가치가 더 중요할 수 있다.

설명하기 어려운 수익은 valuation에서 discount될 수 있다.

다음 장으로

이 장에서는 RV 파크의 수익 구조를 살펴보았다.

사이트 렌트, 전기료, 세탁, 스토리지, RV 보관, cabin, tiny home, store, propane, firewood, fee 수익은 모두 RV 파크의 수익원이 될 수 있다.

하지만 투자자가 보아야 할 것은 gross revenue가 아니라 NOI다. 그리고 NOI를 계산하려면 수익의 질과 운영비를 함께 보아야 한다.

다음 장에서는 가치평가 방식으로 넘어간다.

RV 파크는 어떻게 평가하는가. NOI와 cap rate는 어떻게 연결되는가. 현재 수익과 미래 개발 가능성은 어떻게 함께 보아야 하는가. 그리고 작은 RV 파크와 대형 RV 파크의 valuation은 어떻게 달라지는가.

다음 장에서는 RV 파크의 가치평가 방식을 살펴본다.