RV 파크는 운영 자산이면서 개발 자산이 될 수 있다

RV 파크는 현재 운영되는 자산이지만 동시에 개발 가능한 자산일 수 있다. 현재 사이트 수와 NOI만 볼 것이 아니라, 앞으로 어떻게 개선되고 확장될 수 있는지를 함께 보아야 한다.

개발 가능성을 보아야 하는 이유

RV 파크는 현재 운영되는 자산이다. 하지만 동시에 개발 가능한 자산일 수 있다.

투자자가 RV 파크를 볼 때 현재 사이트 수와 현재 NOI만 보면 부족하다. 그 자산이 앞으로 어떻게 개선될 수 있는지 보아야 한다.

이 질문들이 개발 가능성을 판단하는 출발점이다.

좋은 RV 파크 투자는 현재 수익만 보는 것이 아니다. 현재 자산이 앞으로 어떤 방향으로 커질 수 있는지 함께 보는 것이다.

사이트 추가 가능성

가장 직접적인 개발 가능성은 사이트를 추가하는 것이다.

현재 30사이트인 RV 파크가 45사이트로 늘어날 수 있다면 수익 구조가 달라진다. 현재 50사이트인 파크가 70사이트로 늘어날 수 있다면 valuation도 달라질 수 있다.

하지만 사이트 추가는 단순히 빈 땅이 있다고 되는 것이 아니다.

추가 사이트를 만들려면 내부 도로, 전기, 수도, 하수 또는 septic, drainage, fire access, setback, parking, landscaping, permit을 모두 검토해야 한다.

투자자는 먼저 물어야 한다.

사이트 추가는 value-add의 대표적인 방법이지만, 반드시 엔지니어링과 인허가를 확인해야 한다.

전기 업그레이드

RV 파크 개발에서 전기 업그레이드는 매우 중요하다.

과거의 RV는 전기 수요가 지금보다 작았다. 하지만 현재의 RV는 크고, 전기 사용량도 많다. 에어컨, 냉장고, 전자레인지, 온수기, 전기히터, TV, 인터넷 장비, 각종 충전 장비를 사용한다.

많은 대형 RV는 50 amp 전기를 원한다. 오래된 RV 파크는 여전히 30 amp 중심일 수 있고, 전기 pedestal이 낡았을 수 있다.

전기 용량이 부족하면 고객 만족도가 떨어진다. breaker가 자주 떨어지고, 여름철에 문제가 생기고, 장기 체류자가 불만을 가질 수 있다.

전기 업그레이드는 수익을 높일 수 있다. 50 amp site를 만들면 더 큰 RV를 받을 수 있고, 더 높은 요금을 받을 수 있다. 장기 체류형 파크에서는 전기 사용량을 meter로 측정하고 별도 청구할 수도 있다.

하지만 전기 업그레이드는 비용이 클 수 있다. utility company와 협의해야 하고, transformer, panel, underground line, pedestal, meter, trenching 비용이 들어갈 수 있다.

하수와 septic 개선

하수 처리는 RV 파크 개발 가능성을 결정하는 핵심 요소다.

아무리 수요가 많고, 빈 땅이 있어도 하수 처리가 안 되면 사이트를 늘릴 수 없다. 특히 도시 하수도가 없는 지역에서는 septic system이 병목이 될 수 있다.

기존 septic system이 몇 사이트를 위해 설계되었는지 확인해야 한다. 현재 사용량을 감당하고 있는지 확인해야 한다. 추가 사이트를 넣을 경우 drain field가 더 필요한지 확인해야 한다. 토양 조건이 맞는지도 확인해야 한다.

오래된 RV 파크에서는 septic 문서가 불완전할 수 있다. 과거에 허가 없이 사이트가 추가되었을 수도 있다. 현재는 작동하고 있어도, 공식적으로는 승인된 용량이 부족할 수 있다.

투자자는 septic contractor와 civil engineer를 통해 확인해야 한다.

내부 도로와 drainage

RV 파크는 내부 도로가 중요하다.

RV는 크고 길다. 사이트에 들어가고 나오는 동선이 좋아야 한다. 특히 대형 RV나 fifth wheel trailer는 회전 반경이 필요하다.

내부 도로가 좁거나, 포장이 나쁘거나, 배수가 안 되면 고객 불만이 커진다. 비가 올 때 물이 고이면 사이트 사용이 어려워지고, 도로가 망가지며, maintenance 비용이 증가한다.

개발 가능성이 있는 RV 파크는 내부 circulation을 개선할 수 있어야 한다.

도로와 배수는 단순한 편의시설이 아니다. 수익을 만드는 기반이다.

장기 체류와 단기 숙박 구역 분리

혼합형 RV 파크에서는 구역 분리가 중요한 개발 과제가 될 수 있다.

장기 체류자와 단기 손님은 서로 다른 기대를 가진다.

장기 체류자는 생활 공간을 원한다. 조용함, 안정성, 개인 공간, 주차, 세탁, 쓰레기 처리, 규칙이 중요하다.

단기 손님은 여행 경험을 원한다. 깨끗한 시설, 정돈된 풍경, 쉬운 체크인, 좋은 사진, 안전한 분위기, 리뷰에 맞는 경험을 기대한다.

이 두 고객군이 섞이면 문제가 생길 수 있다. 단기 손님은 오래된 RV와 생활 흔적을 싫어할 수 있다. 장기 체류자는 단기 손님의 왕래와 소음을 불편해할 수 있다.

따라서 개발 가능성이 있는 RV 파크에서는 물리적 구역 분리를 검토할 수 있다.

구역 분리는 운영을 단순하게 만들고, 고객 만족도를 높일 수 있다.

스토리지와 RV 보관 추가

RV 파크는 스토리지와 잘 결합된다.

모든 부지가 RV 사이트로 적합한 것은 아니다. 도로 접근은 가능하지만 utility 연결이 어려운 구역이 있을 수 있다. 배수가 애매하지만 차량 보관은 가능한 구역이 있을 수 있다. 사이트로 쓰기에는 모양이 나쁘지만 open storage로는 좋은 구역이 있을 수 있다.

이런 공간은 스토리지나 RV 보관으로 활용할 수 있다.

스토리지 수익은 운영 부담이 상대적으로 낮다. 사람이 거주하지 않기 때문에 하수나 shower, laundry 문제가 없다. 보안, fencing, gate, 조명, camera, surface condition을 갖추면 안정적인 부가 수익원이 될 수 있다.

특히 장기 체류자가 있는 RV 파크에서는 추가 storage 수요가 생길 수 있다. 트레일러, 보트, 장비, work truck, 개인 물품을 보관할 공간이 필요할 수 있다.

Cabin, park model, tiny home 추가

일부 RV 파크는 cabin, park model, tiny home을 추가해 수익을 늘릴 수 있다.

이 방식은 RV를 소유하지 않은 고객도 받을 수 있게 해준다. 가족 여행객, 단기 숙박객, seasonal visitor, 장기 체류자에게 다양한 선택지를 제공할 수 있다.

하지만 이 개발은 단순하지 않다.

먼저 zoning과 permit을 확인해야 한다. RV 파크로 허가된 부지에 cabin이나 tiny home을 자유롭게 둘 수 있는 것은 아니다. 숙박시설로 분류될 수도 있고, 주거시설로 볼 수도 있으며, building code가 적용될 수도 있다.

둘째, 유틸리티가 필요하다. 전기, 물, 하수 연결이 필요하고, 겨울철 동파나 여름철 냉방도 고려해야 한다.

셋째, 운영 부담이 커진다. 청소, 침구, 소모품, 수리, 고객 응대, 세금, 보험이 필요하다.

시설 개선과 이미지 개선

RV 파크의 가치는 작은 시설 개선으로도 달라질 수 있다.

Gate를 설치하고, signage를 정리하고, 사이트 번호를 명확히 하고, 조명을 개선하고, 세탁실을 깨끗하게 만들고, 샤워실을 고치고, 도로를 정리하고, 잡동사니를 치우는 것만으로도 이미지가 좋아질 수 있다.

고객은 첫인상을 본다. 진입로가 깨끗하고, 사무실이 정리되어 있고, 사이트가 번호대로 배치되어 있고, 쓰레기장이 관리되어 있으면 신뢰가 생긴다.

시설 개선은 큰 개발만 의미하지 않는다. 때로는 단순한 정리와 maintenance가 가장 좋은 value-add가 된다.

특히 오래된 오너-operator 파크에서는 이런 개선 여지가 많을 수 있다. 기존 오너는 익숙해서 보지 못한 문제를 새 투자자는 볼 수 있다.

운영 개선과 개발은 연결되어 있다

개발 가능성은 물리적 개선만 의미하지 않는다. 운영 개선도 개발의 일부다.

사이트를 늘리지 않아도 수익이 올라갈 수 있다. 요금을 시장에 맞게 조정하고, 유틸리티를 별도로 청구하고, 온라인 예약을 도입하고, 장기 체류자 기준을 정리하고, 쓰레기와 차량 규칙을 적용하고, 세탁 수입을 개선하고, 스토리지 수익을 분리하면 NOI가 올라갈 수 있다.

운영 개선은 물리적 개발보다 비용이 적을 수 있다. 하지만 효과는 클 수 있다.

RV 파크에서는 운영과 개발이 분리되지 않는다.

전기 업그레이드는 운영 품질을 바꾼다. 도로 개선은 고객 경험을 바꾼다. 구역 분리는 고객군을 바꾼다. 스토리지 추가는 수익 구조를 바꾼다. 규칙 정리는 입주자 구성을 바꾼다.

개발 가능성의 위험

개발 가능성은 매력적이지만, 위험도 있다.

Seller는 종종 개발 가능성을 과장한다. “사이트를 더 넣을 수 있다.” “Tiny home을 추가할 수 있다.” “스토리지를 만들 수 있다.” “나중에 아파트로 개발될 수 있다.”

이런 말은 반드시 확인해야 한다.

가능하다는 말과 허가를 받을 수 있다는 말은 다르다. 빈 땅이 있다는 말과 실제 사용할 수 있다는 말도 다르다. 수요가 있다는 말과 수익이 난다는 말도 다르다.

개발 가능성을 평가할 때는 다음을 확인해야 한다.

이 확인 없이 개발 가능성만 보고 가격을 지불하면 위험하다.

언제 개발 자산으로 보아야 하는가

어떤 RV 파크는 운영 자산으로 보아야 한다. 현재 NOI가 중요하고, 안정적인 현금 흐름이 핵심이다.

하지만 어떤 RV 파크는 개발 자산으로 보아야 한다. 현재 NOI보다 토지와 전환 가능성이 더 중요하다.

그 기준은 무엇인가.

첫째, 토지 가치가 현재 운영 가치보다 훨씬 클 때다. 둘째, 주변 개발이 빠르게 진행되고 있을 때다. 셋째, 상하수도와 도로 인프라가 확장되고 있을 때다. 넷째, 현재 RV 파크 운영이 토지의 최선의 사용이 아닐 때다. 다섯째, 개발자가 관심을 가질 만한 규모와 위치일 때다.

이 경우 투자자는 cap rate만 보면 안 된다. 현재 현금 흐름은 holding income일 수 있다. 진짜 가치는 future land use에서 나올 수 있다.

하지만 개발 전환에는 시간이 걸린다. 그동안 세금, 보험, 유지비, 운영 리스크를 감당해야 한다.

미국 부동산연구소의 관점

미국 부동산연구소는 RV 파크의 개발 가능성을 세 가지로 나누어 본다.

첫째, 운영 개선형 개발이다.

기존 사이트와 시설을 정리하고, 요금과 규칙, 유틸리티 청구, 예약 시스템, 관리 구조를 개선해 NOI를 높이는 방식이다.

둘째, 물리적 확장형 개발이다.

사이트 추가, 전기 업그레이드, 하수 개선, 도로와 drainage 개선, 스토리지나 RV 보관 추가, cabin이나 tiny home 추가를 통해 수익 구조를 키우는 방식이다.

셋째, 토지 전환형 개발이다.

RV 파크를 장기적으로 아파트, 상업시설, self-storage, industrial, mixed-use, tiny home community 등 더 높은 용도로 전환하는 방식이다.

이 세 가지는 서로 다르지만 연결되어 있다.

좋은 자산은 현재 운영 수익을 만들면서, 물리적 개선 여지가 있고, 장기적으로 토지 가치도 가질 수 있다.

다음 장으로

이 장에서는 RV 파크의 개발 가능성을 살펴보았다.

사이트 추가, 전기 업그레이드, 하수와 septic 개선, 내부 도로와 drainage, 구역 분리, 스토리지, RV 보관, cabin, tiny home, 시설 개선, 운영 개선은 모두 개발 가능성의 일부다.

하지만 개발 가능성은 반드시 확인되어야 한다. Seller의 말이 아니라 zoning, permit, utility, septic, drainage, cost, timing, exit buyer로 확인해야 한다.

다음 장에서는 금융과 대출로 넘어간다.

RV 파크는 은행이 어떻게 보는가. 어떤 자산은 왜 대출이 쉽고, 어떤 자산은 왜 어려운가. Seller financing은 언제 의미가 있는가. 그리고 투자자는 자기자본과 대출을 어떻게 조합해야 하는가.

다음 장에서는 RV 파크의 금융과 대출 구조를 살펴본다.