좋은 투자자는 현재를 본다.
반면 개발자는 미래를 본다.

지난 6월 말, 나는 텍사스 엘긴(Elgin)에 위치한 5에이커 규모의 토지 매입을 마무리했다. 오스틴 도심에서 동쪽으로 약 30마일 떨어진 곳이다.

현재 이 땅에는 특별한 것이 없다. 주택단지도 없고, 대형 쇼핑센터도 없으며, 잘 정비된 산업단지도 아니다. 더구나 금방 개발할 수 있는 상업용지, 공업용지가 아니다. 많은 투자자들이 선호하는 조건과는 거리가 있다. 실제로 이 지역을 처음 방문한 사람이라면 아마 이렇게 말할 것이다.

“왜 하필 이런 곳을 샀습니까?”

당연한 질문이라고 생각한다. 현재 오스틴을 비롯한 주변 지역이 핫하지만, 내가 산 지역은 핫존에서 10마일가량 떨어진 곳이기 때문이다. 최근 부동산 경기가 주춤하면서 개발자들도 망설일 터였다. 일반인과 마찬가지로 개발자 역시 사람들이 많이 몰리는 곳, 가격이 계속 오르는 곳을 좋은 투자처라고 믿는다. 20년 이상 부동산 개발을 해온 나 역시 다른 사람과 다를 바 없다. 나도 다른 사람이 좋다는 곳이 좋은 줄 안다.

내가 개발 핫존에서 벗어나 ‘변두리’에 땅을 구입한 이유는 내 주제 파악을 잘 하기 때문이다. 한국과 미국에서의 직장 생활, 그리고 부동산 개발을 통해서 나 자신을 객관적으로 판단할 수 있는 능력(?)을 키웠다. 3천 년 전 손자가 말한 ‘적을 알고 나를 알면 백 번 싸워도 위험하지 않다’는 만고의 진리다.

돌아보면, 부동산 개발업자로서 전적은 승패가 반반이었다. 개발업자 승률이 50%면 절대 나쁜 것이 아니다. 트럼프 대통령이 부동산 개발을 할 때 승률이 아마 그 정도였을 것이다. 부동산업자는 아홉 번을 실패하다가, 열 번째 성공하면 큰돈을 벌 수 있다.

처음 부동산 개발을 배울 때는 나 역시 그런 꿈을 꾸었다. 나는 볼티모어에서 가장 큰 부동산 개발 패밀리를 멘토로 두고 개발업을 실전을 통해서 배웠다. 자신만만하게 땅을 구입하고 수년 뒤에는 건물주가 될 것이고, 계속 빌딩을 늘려 나가서 엄청난 부자가 될 것이라는 나름 행복회로를 돌리고 있었다.

행복한 상상이 깨박살나는 데에는 오랜 시간이 걸리지 않았다. 첫 번째 프로젝트 허가가 지연되면서 비용이 증가했고, 은행은 계속 리뷰만 하면서 시간을 끌었다. 땅값을 빼더라도 설계, 허가 비용에 일부 지반 공사 비용, 그리고 시공업자에게 준 계약금을 합하면 50만 달러가 넘었다. 세금 공제를 받기는 했지만, 개인이 감당하기에 작은 액수가 아니었다.

공사를 중단하면 날아가는 돈. 다행히 몇 년 뒤 프로젝트를 다른 개발업자에게 팔아서 상당 부분을 회복했지만, 한동안은 상당히 괴로운, 자칫하면 가정이 깨질 수도 있었던 험난한 과정이었다. 이 실패를 통해서 나는 세 가지 교훈을 몸에 새겼다.

부동산 개발은 상어떼 속에서 생존수영하는 것 — 부동산 개발에 대해서 모르는 사람에게는 이상하게 들리겠지만, 여기에는 정해진 룰이라는 것이 없다. 권투에 비유하면, 체급 자체가 존재하지 않는 것과 같다. 이유는 부동산이 개별적으로 유니크하기 때문이다. 이 점에 대해서는 상당히 긴 설명이 필요한데, 차차 풀어나갈 예정이다. 아무튼 다른 부동산업자와 토지/건물 자체를 파악해야 할 ‘적’이라고 여기면 된다.

나는 왜 개발을 하는가? — 개발이 성공했을 때의 성취감은 크다. 수십만, 경우에 따라서는 수백만 달러 이익이 가져오는 호기로움도 크지만, 성공 자체가 주는 자신감은 어떤 말로도 설명할 수 없다. 경제적 자유가 바탕에 깔린 독립(Independence), 누구의 간섭 없이 내가 원하는 삶을 설계하고 추구할 수 있기 때문이다.

나는 누구인가? — 약간의 성공이 있기는 했지만, 부동산 개발에서는 트럼프가 고래라면 나는 피라미에 불과하다. 그러고 보니 좀 거시기한 표현이지만, 나는 은행 빚도 없고 투자그룹 스폰도 없다. 그래서 내가 감당할 만한 규모의 프로젝트를 내 돈으로 몇 년에 한 건씩 한다.

내가 이번에 구입한 토지 역시 내 돈 내산이다. 현재보다 미래의 가치에 주목한 것인데, 여기에 대해서는 내가 어떤 시각으로 땅을 포함한 부동산을 보는지 간략하게 설명할 필요가 있겠다.

누구나 ‘행복할 권리가 있다’고 믿는 나는 다양한 취미활동을 한다. 젊어서는 골프에 열중했고, 이제는 세일링, 승마, 클레이 사격을 하고, 바이크를 탄다. 작년부터는 경비행기 조종사 면허에 도전했다. 남들의 비행기를 빌려 타기 답답해서 아예 사버렸다. 그것도 2대를.

교육청 장학연구관, 비영리 단체 운영, 부동산 개발, 다양한 취미생활 등은 한인 사회에서는 비교적 드문 경력일 것이다. 부동산 개발 과정에서 적지 않은 수업료도 냈다. 어떤 프로젝트는 기대 이상의 성과를 냈고, 어떤 프로젝트는 손실을 남겼다.

하지만 그 경험과 취미 활동 덕분에 지금은 남들이 지나치는 땅을 보는 시각이 조금 달라졌다.

이번 투자노트에서는 왜 내가 엘긴의 이 토지를 선택했는지, 그리고 개발자가 땅을 평가할 때 무엇을 보는지 이야기해 보려고 한다. 더해서, 그동안 나의 부동산 개발에 대한 경험을 공유하고자 한다.

투자는 결국 돈의 문제가 아니다.
어떤 미래를 상상하느냐의 문제다.

미국 부동산연구소(Korvest Lab)의 철학

투자는 단순히 돈을 버는 행위가 아니다. 투자는 자신이 원하는 삶을 설계하고, 독립성을 지키며, 건강과 행복, 그리고 자유를 뒷받침하는 자산, 즉 미래를 만들어 가는 과정이다.

미국 부동산연구소는 단기적인 시세 차익이나 투기적 거래를 추구하지 않는다. 대신 RV 파크, 농장과 목장, 상업용 토지, 셀프 스토리지, 마리나, 에어파크와 같은 실물 자산을 통해 지속 가능한 현금 흐름과 장기적인 자산 가치를 창출하는 방법을 연구한다.

우리는 책이나 보고서에만 존재하는 이론을 이야기하지 않는다. 실제 부동산을 찾고, 매입하고, 개발하고, 운영하는 전 과정을 직접 경험하며 그 과정에서 얻은 지식과 교훈을 공유한다.

내 인생은 내가 정한다 - 궁극적으로 미국 부동산연구소의 목표는 더 많은 사람들이 경제적 독립을 이루고, 자신만의 꿈과 라이프스타일을 실현할 수 있도록 돕는 것이다.

돈은 목적이 아니라 수단이다. 건강과 행복, 그리고 자유로운 삶이 진정한 목적이다.

Life is not a rehearsal.
Assets should support living, not replace it.